【九龍城變天・下】中了重建魔咒的街坊與車房租戶 龍城故事何日告終？
舊區不斷清拆重建，社區景觀、故事和人情味共同消失。
【九龍城變天・下】
中了重建魔咒的街坊與車房租戶 龍城故事何日告終？
向下滑
位於九龍城的啟德道，將清拆重建。
無論半世紀以來紮根此處的街坊，還是老店如黃明記，或五金店、車房，通通都要離開，另覓居所。
城昌漆油老闆王先生由啟德道 58 號起家，在整條街租下九間店面做倉庫，生意越做越大。
以前啟德道是「雪櫃街」，由七八間縮減至剩兩三間。
車房「達通」居住樓上的伙計阿南，時常由友誼泰菜館點菜，與老闆林明老友鬼鬼，時而一同舉杯暢飲。
七十年代開業的有成膠輪車房，店主楊先生打算結業，但「做咗幾十年，始終唔捨得，喺度時間多過喺屋企。」
舊區不斷清拆重建，社區景觀、故事和人情味共同消失。
屯馬線已通車，九龍城區將因租金變天。重建猶如無止境的魔咒，居民只能一逃再逃，社區網絡就此失落。
在九龍城最僻靜的啟德道和沙浦道，重建項目在前年二月公佈，一千人將受影響，當中已經可以尋到幾個人生不止一次遇重建的街坊。
登上啟德道垣天大廈天台，街坊唐生指向九龍城寨公園方向，他五十歲，一生人都在九龍城，由城寨到啟德道，家族史被重建一再改寫；名科電子老闆已是第三次遇重建，一次私人收購，兩次由市建局發起；受消防法例所限，車房業只能在舊樓搬來搬去，不然只能搬上工廈捱貴租，達通汽車工作室或被逼結業，住在樓上的伙計阿南恐變「雙失」，失業兼失去居所⋯⋯
在市建局斬件式「小區重建」新模式中，街坊活在重建不知何日再來的恐懼。九龍城重建關注組屢敗屢戰，繼續提出原區安置方案，無奈被置諸不聞。舊區故事消逝，居民只能一搬再搬，不斷輪迴嗎？
請先讀：【九龍城變天・上】被遺忘的小泰國 留下來的工會主席、泰菜館老闆、街坊
城寨到啟德道 五十年家族史
一輪翻箱倒櫃，唐生才抖出一條滾黃邊的招牌紅旗，一個早已消失雲吞麵檔「新記麪」僅餘的痕跡，同時也抖落一段不為人知的家族史。
街坊唐生
一九六七，唐生出生，檔口比他更老。童年時代，唐生的父母夫妻檔住福佬村道樓上，在樓下國際戲院對面冷巷，開了雲吞麵檔。鐵皮造的檔口，一邊是火水爐燙麵，顧客包括未紅起來的周潤發、沈殿霞、《十八樓 C 座》演員等。
四兄弟中，他是長男。八歲的他已懂得在家幫忙包雲吞、在後巷坑渠洗碗；到十多歲時，常挑着兩大桶水由五六樓顛顛下樓，又把一碗碗熱燙的雲吞和麵放進手挽架，連同盛湯的水煲，一口氣提上唐樓送外賣。
城寨製麵廠約二百來呎的空間中，父親赤腳，身穿線裝衫，踮腳坐在竹昇上打麵，一下一下地䟴，䟴出鹼水麵條，下午五點多造完麵，檔口由八點開到凌晨三四點。某年初一至初四客似雲來，製雲吞時用了足足百多斤豬肉，街上開滿木枱，一家人洗碗洗得手也皺皮，最後賺了七萬元生意。
小時候，唐生已隨住城寨的同學，見過冷巷地面的癮君子，也見過黑社會斬人的血淋淋場口 — 而父親每遇械鬥都會急急收起麵檔的刀具，也爬過上城寨木屋佈滿電線的天台放風箏、玩捉迷藏，在兩棟相鄰的屋之間架起木板，綁繩盪秋千。唸中學，飛機低飛過的引掣呼嘯聲，總會壓過老師的講課聲。
翻出舊照片，唐生說起舊事，童年時常登上木屋區遠眺飛機，也試過夏天暑熱，全家人去啟德機場涼冷氣。
兩次人口凍結登記如資訊黑箱
母不識字簽文件 子不准延期辦理
中學時，因家庭問題，母親已獨自搬往九龍城寨，買下了百來呎大的寓所，住在東頭村道對面的一爿無牌牙醫診所上。雖然唐生與父親同住，仍幾乎每晚前往吃飯。
1987 年 1 月 14 日，九龍城寨清拆人口凍結登記，那時唐生剛好在上班，母親目不識丁，自然看不懂詳細條文，已被職員叫她簽署文件，連計算賠償方案是按呎價還是居住人數，也不清楚，便匆匆決定，要約二十萬賠償，不要居屋。事後，他才得悉，只能揼心口。
城寨清拆後，父親把製麵機搬回檔口樓上住家的細房，三四百呎的蝸居中，麵粉像細塵，仍無孔不入地滲入他的床、衣服隙縫中，洗也洗不掉。會考後改唸設計，進入社會，他已沒再在麵檔幫忙。日後因政府嚴打小販，雲吞麵檔關掉，記憶便塵封，不過重建的齒輪仍未停歇。
揭開攝影集《黑暗之城：九龍城寨的日與夜》，唐生直呼麵廠照片就像昔日父親工作的場所。
32 年後，啟德道重建，唐生的第一反應，立即暗忖：「又嚟啊？」其實，他有心理準備，隨屯馬線落成前，重建巨輪將至，只是沒想過，三十年來，人口凍結時，重建戶的知情權仍無所寸進。
現時單位實用面積三百呎，連水電，月租近九千，一家已住了九年。
2019 年 2 月 22 日，上班時，母親緊急致電，說門口貼了通知，有人上門進行人口凍結登記。他愕然，因向公司請假須提早一星期，透過電話問職員可否擇日再登記，對方冷冷一句說「唔得」。他問：「咁可以點啊？」只好急急拍下身份證，傳給同住的弟弟，代辦登記。
日後，唐生由關注組口中才得知，原來可以因工作、或不在港延期登記，痛斥重建安排「一塌糊塗」。「其實佢係有啲咁嘅規矩，可以做得到，但係佢哋永遠唔會話畀你聽。」基層街坊無權無勢，無資訊在手，他批評人口凍結登記的效力，足以影響獲賠償或安置的權益，前線員工卻零交代，資訊不透明如黑箱。「你唔問嘅，佢永遠唔會拆開嗰箱。」
15 合租戶登記有誤 數年後才知有否賠償 關注組：如「打機」
重建前，人口凍結時，市建局按租約簽署人計算租戶，若果租戶屬合租，需分戶登記，可選二房東或三房客身份。發展局在回覆立法會查詢時指，市建局在項目實施後三天起計，進行人口凍結登記，若住戶或商戶不在現址，則會留下聯絡方式供日後登記之用，事後亦可循書面形式，更改或補充凍結人口調查登記表的資料，將紀錄在案。
唐生目前因疫情失業，需要兼職打工，又與弟弟一人一半分租，他本期望可以分戶，上樓安置，但並不在現場無法詢問。
唐生最大心願是原區安置，但惟恐日後租金太貴。一家人搬了四五次，還是在九龍城。媽媽年事已高，患有糖尿病、高血壓，每天下樓買菜，與相熟街坊好有個照應，「一返返嚟呢，就已經係好多朋友。」
2019 年六月，九龍城重建關注組成立之初，大部份街坊亦是因登記問題加入，一共有 15 戶合租租戶遇上登記問題，並循書面去信市建局，要求更正或加入分戶的資料。關注組舉辦街站時，亦呼籲同區街坊進行選民登記，以便有政府文件作住址證明。
關注組成員 Gloria 指出，按現行政策，即使分租租戶向市建局反映人口凍結資料有誤，亦只會將資料存檔及備註，不會有正式答覆或改正。程序上，市建局在完成收購連租約的業權程序後，才會再跟進租戶的特惠津貼或安置安排，再進行甄別登記、度尺及收文件，可以歷時數年，最後屆時才能確認街坊有否賠償。她解釋，萬一屆時分租租戶的身份不獲承認，將被視為「佔用人」，只得一筆小額搬遷賠償，又形容租戶獲賠償過程如「打機」，需要過五關斬六將，結果仍是「未知」之數。
**遇三次重建的商戶 ：**怕加租逼遷 業主有誘因
覆巢下無完卵，地舖租戶一樣怕加租逼遷。
沙埔道 43 號，名科電子已開業 21 年，專門提供網上訂造車牌、安裝車件等服務，並非傳統車行。
現年 56 歲的老闆 Philip 苦笑說，古有孟母三遷，自己也三次遇上重建。
老闆 Philip 舉起一份市建局發出的人口凍結通知書，滿是無奈。（Nasha Chan 攝）
第一次重建，舖址在土瓜灣下鄉道一號，約 900 呎，月租 8500 元。2008 年 2 月 29 日，在打算搬舖前一天，人口凍結登記卻正好展開，他便等待賠償，卻遇上所有重建租戶的苦惱：加租。「我哋本身係小商戶，面對一啲小業主，嗰次對手係大業主……制空權完全調轉。」早於前一年，舖王鄧成波已搶先盤下舖位，離租約完結尚餘兩個月，被其秘書要求遞交續租意向書，他寫好交了，卻被指「冇誠意」，至少應加兩至三成租。因為海外出入口生意興旺，他等不及搬舖，亦不願花錢維持另一間舖，他索性不租了，也放棄賠償，最終舖位丟空兩年。
孰料搬到沙浦道 77 號，又再遇私人重建。生約租客被逼遷，只需兩個月前通知，「一毫子都冇得賠」，但他簽死約，才有賠償。田生地產一口氣收購 75 至 81 號的業權後，轉賣給恆基，建成豪宅「曉薈」。
直至今次啟德道再遇市建局收購，Philip 才留神起來，怕事件重演。翻查市建局文件，待市建局完成收購所有業權，地舖租戶可獲發兩筆賠償，「特惠津貼」以及「營商特惠津貼」。他算過，舖位月租約三萬，「特惠津貼」按應課差餉總值三倍計算，總共可獲約一百萬賠償；營商特惠津貼，視乎營商年期，金額由 11 萬到 70 萬不等。但若果被迫遷趕走，則只能獲後者，即失去一百萬賠償。
業主可獲一筆特惠津貼，若物業自用，金額等同市值交吉價三成五；若出租或空置，只獲一成，但均以人口凍結日為準計算。既然有此死線，那麼為何人口凍結後，業主仍逼遷租戶？
由擺放文件的架上，Philip 翻出一份租戶聯署信件，一同質問市建局有否為業主提供逼遷的誘因。
在九龍城關注組的會議中，Philip 發現一個漏洞：只要在地政總署動用《土地收回條例》前遷入，哪怕一天前，佔用人仍可以獲特惠津貼賠償，金額相等應課差餉總值三倍。他從業主角度推測，「譬如我係業主，你係我親戚，我簽份約俾你，你用呢個地方，到最後就唔係市建局賠俾你，而係地政總署。」即使市建局明言此屬違法行為，他仍惶惶不安。
去年 10 月 28 日市建局租客簡介會中，Philip 第一個舉手發問：「有沒有提供任何誘因，讓業主加租及逼遷租戶，只需要回答有或沒有？」當時局方代表否認。後來，他再連同十多個商戶租客代表，寄信往市建局，書面質問同一問題，一直未獲回覆。
租客命運，取決於業主貪念之間。「好驚租呢度俾人趕走，我真係唔知點搬。」待舖位正式被市建局收購，他的心才安定一點，但他警告：「呢個係所有租客嘅危機……任何行業租客俾人趕走，都有呢個風險。」
車房業的魔咒 新消防安全標準 舊樓「買少見少」
奈何車房業與舊樓數量同生共死，注定重建魔咒纏身。
啟德道 36 號，達通汽車工作室的東主鄧先生快七十歲，在這條街已十五年。車房的收銀處就是辦公室，還貼着九龍城重建關注組的新年揮春「繼續有得撈」 — 鄧生倒是不敢確定。
達通汽車工作室老闆鄧先生
根據機電署數字，截至去年底，全港至今仍有約 2050 間車房，不少位於住宅樓宇，但相較 2015 年，已下降七百間。
昔日工業興盛，舊式唐樓多是商住兩用，但 2007 年《消防安全（建築物）條例》修訂列明，1987 年前落成的綜合或住用建築必須提高消防安全標準，但可酌情處理，換言之，此後落成的建築需符合防火規定，難作車房用途。《建築物條例》更列明車房屬危險行業，住用建築不可用作汽車維修用途，除非預先獲屋宇署批准或建築監督豁免。
「1987 年之前嘅樓宇買少見少，拆得就拆。」鄧生為此頭痛。九龍城車房往往集中位於九龍城、土瓜灣、新蒲崗、觀塘一帶，全部早已被市建局瞄上，是重建重災區。「收購愈來愈多嘅時候，單位咪愈來愈少囉。」他指，車房舖位要夠深（現址能泊三架車），樓底要高，門口亦要無錶位，車易泊易出入，位置已難尋，加上現時同一條街有六七間車房，若因重建同時間覓新址，「六七個人一齊去搵，咁咪買少見少囉。」 很多位於土瓜灣十三街的車房於重建後難以復業，已是前車之鑒。
小型車房鄰近地標富豪東方酒店，靠熟客維生；即使搬去工廈，遠離市區恐少客源，月租卻雙倍起跳。沙浦道另一間車房東主阿能正值壯年，打算再搏一搏，與其他車房合租工廈；鄧生臨近退休年紀，意欲不大，其餘車房老闆年紀也差不多，嘆行業已老化。
車房業風光過。鄧生做過五金、揸的士，1993 年入行，將日製車頂加裝的電動天窗、電動車尾門等等高級設備，引入香港，打出一片天下。1995 年，隨中國經濟起飛，他北望神州，將日本、美國、加拿大左軚車經香港加裝配件後，進口至中國，在廣州開店，披星戴月兩地奔走，最高營業額每月五六十萬，但 1998 金融風暴、2000 年中國加入世貿、加上「人治」因素，最終欠債過百萬收場。好景時，他買了七架車，不同場合駕不同車，好不威風；二千年初，墮入低潮時，車全賣了，夜晚去揸的士，用十年才還清債務。
今年政府財政預算案提到為推動電動車普及化，2035 年停燃油車新登記。鄧生指電動車沒有汽油和引掣，車房難以大幅維修，但仍可以相宜價錢，做基本普通檢測和維修。他質疑政府政策上未有給予車房業緩衝時間，重建加上業界老化，如多面受敵，幾乎已走到盡頭。他大不了便回去揸的士退休，只是擔心老伙計阿南，未有著落。
老闆鄧先生（左）與夥計阿南（右）情同父子
現代版前舖後居 車房伙計：「全香港冇一個有我咁方便」
達通汽車工作室有個街坊才知道的小秘密，伙記阿南就住在車房二樓，是現代版的前舖後居。
沿樓梯拾級而上，一邊是倉庫，另一邊是阿南夫妻的卧室，約一百呎。置物架還擺放了釣魚用具和雜物。樓下後巷處，便是廁所和洗衣房，為滅鼠，養了兩隻貓；沒廚房，晚上便外出吃飯，常常約好三五知己，在車房 BBQ 烤肉，或者由鄰居友誼泰菜館叫菜，有時街坊送來暖湯佐飯。
夥計阿南走上車房收銀處上的樓梯，就可回家（左）；修車工具（右上）以及百來呎的居所（右下）
「我諗全香港冇一個（員工）有我咁方便掛。」習慣生活上的不便後，阿南幾乎樂在其中，「返工車費都慳返，你當咗鋪頭堅係屋企嘅時候，你就唔會介意。」
阿南今年四十多歲，中三輟學，父親便著他去車房學師。到十九歲，剛好車房經營不善，他被裁員，正好翻到達通車房的報紙廣告，便來應徵，遇上九五年鄧生進軍大陸之時。轉眼到困境，鄧生每晚揸的士幫補，阿南則一邊練車，一邊派傳單，撞壞過幾架便宜的公司車，車壞了要劏，沒被鄧生怪責，反而教他開車訣竅。無奈拖欠幾個月糧後，終須要走。此後十年，他斷斷續續做過近二十間車房，短至半個月，再轉行做司機，直至有天在街上偶遇鄧生，對方邀請他回來，才又做回車房業。
為何住車房？背後有段故。自小在單親公屋家庭長大，阿南感嘆「（鄧生）好過我老豆」。2016 年啟德道對面舊址加租，車房搬到現址。上一手用來泊貨車，地面是泥地，牆面露鋼筋，舊樓現裂紋，天雨又漏水，鄧生花費四五十萬裝修。適逢阿南要結婚，向銀行借了廿萬，又要搬出公屋，時常在工作時打電話籌錢。鄧生悄悄在飲宴時封五位數大利是，某天主動提出，騰出寫字樓空間供他住，月租二千，阿南愕然，難題頓時迎刃而解，一住五年。
無奈又遇重建，仍未知能否安置。阿南月薪僅一萬多，看了約二十間劏房，還是負擔不起。他與太太輪候公屋已六年，去年查詢進度，房署職員稱前面還有五萬個號碼，他追問要等多久，也只得一句答覆：「都唔知㗎，可能四五年到。」重建意味着「三失」，失去工作、居所和生活方式。他說不準去向，倒沒想過接手車房，因自知不是經營的料子，或者轉行。「煮埋嚟咪食囉，我哋而家個生活可以話搵朝都唔得晚，你仲去諗定第時？諗住而家先啦。」
阿南與友人聚餐，由旁邊的友誼泰菜館點菜，順便借用餐廳碗碟，食完再還。
地舖租****戶不捨發愁 業主：「重建一次賺一次」
各家店舖各家愁，根據市建局 2019 年進行的第二階段社會影響評估報告，重建區內共有 45 間地舖及一個停車場。《立場》走訪啟德道和沙浦道，除了長期不開門、或已結業的店，仍有 29 家商戶營業中，當中有 21 名老闆受訪。
啟德道及沙浦道重建範圍地舖統計
啟德
發展界線
啟德道
打鼓嶺道
沙浦道
太子道西
富豪東方
酒店
九龍城
發展界線
啟德道
沙浦道
富豪東方
酒店
九龍城
資料來源：四月中《立場》調查
經統計，有 7 間店打算結業或退休，其中 4 間是車房；另外 8 間會搬舖，其餘不確定去向。
街道多舊廠、車行，光車房就達 9 間之數，五金店和餐廳分別有 7 間 ，其次為油漆，有三間。以往啟德道被稱為「雪櫃街」，有七八間電器店，但至今僅剩兩間。
幾乎全部租戶的業主已賣舖，由市建局接手租約；這些店舖中，僅兩名東主就是業主：老字號黃明記及沙浦道的全益木箱。
黃明記
啟德道 78 號
九龍區的人，在重建旋渦中兜轉。毗鄰啟德機場，啟德道昔日是交通樞紐，往佐敦及旺角必經之地。七十年代，因附近樂善道徒置區拆卸，由城寨對面車仔檔起家的黃明記創辦人 — 黃姐的父親便用 25 萬盤下茶餐廳頂手，搬至啟德道 78 號現址。以往一家人住東頭村，又拆遷；熬過啟德機場及城寨均清拆，人流已大減，到第二代接手又要再搬。黃姐透露，市建局已賠三四千萬，正在物色新址，但仍未定案；她估計難買原區同樣大小的單位，預料在半年內搬遷，但「一定揀返九龍城」。
城昌漆油
啟德道 58 號
不少空出來的店成了倉庫，例如城昌漆油老闆王先生，就在啟德道 58 號起家，整條街租九間舖做倉；在重建雙數號這一方，他共租五間店，每間租金三萬多，他嘆「原區搵唔到咁平、新樓好細」，而且他的店貨量多，較污糟，包括英泥沙、中式建材、油漆等，又要找貨車上落位，覓舖就更難。
九龍動物醫院
啟德道 50 號
啟德道50號，九龍動物醫院東主 Amanda Roddam 慨嘆，醫務行業的舖面需設大量櫥櫃，因此六年前花了 120 萬裝修，但現在再搬，估計需耗二百萬再裝修。現時熟客中有四成來自九龍城區，她嘆「政府賠錢都唔夠補償損失」，只希望原區安置。
林記建築材料
啟德道 54 號
林記建築材料有點幽暗，整個舖位都貯存建築材料，也批發香港製造的鍍鋅線，供搭棚使用，一年入貨鐵線量達幾貨櫃。東主許先生以往做收買佬，轉行起家，會駕車送貨，嘆要覓有好車位的店難上加難，又話市建局代表在度尺後，要他簽文件，不准他影印，只准用手機拍攝文件，字細則難讀。
有成膠輪車房
啟德道 34 號
七十年代開業的有成膠輪車房，在 1993 年搬至啟德道。店主楊先生已 63 歲，見證街道變化，仍然記得城寨多廠，附近有繡花店、鎖匙店，成行成市。「上一輩去咗，得返我哋第二代。」他打算結業，但「做咗幾十年，始終唔捨得，喺度時間多過喺屋企。」
悅木養生堂
啟德道 32 號
位於啟德道街尾，足浴店悅木養生堂不願具名的店主指，對重建並不知情，去年花了幾個月裝修後，今年才開業，虧損了五十萬，又稱搭檔簽下五年租約，嘆如墮騙局，「又話搬遷有賠償，冇諗過會蝕」，而天花漏水剝落，市建局亦不會維修。
全益木箱
沙浦道 73 號
沙浦道73號，全益木箱老闆譚先生五十多歲，指一指富豪東方酒店，說：「我喺對面出世。」昔日一家居於賈炳達道一帶木屋區，細廠已有半世紀歷史，店址是 1984 年以百來萬買入，現收購價在五千萬以下。
全益是全港唯一一間製木箱細廠，作業有噪音，所幸沙浦道位置僻靜。他另外擁有一間土瓜灣地舖業權，但現租客是車房，兩年租約未完，暫時要另覓新址。「我哋做咗幾廿年，唔驚（投訴），因為我哋喺度先……搵到好嘅地方梗係走，搵唔到冇計一路用住先，呢度咁好，好用啊嘛，用咗幾廿年。」他滿意賠償，不介意再重建，道：「咪由佢，重（建）一次賺一次。」
市建局新策略「小區重建 」 滅街坊聲量
不過，租戶仍然掙扎。今年 3 月 12 日，位於銅鑼灣世貿的房協總部前，關注組代表分批上下午遞信，唐生也在其中，高呼：「我要住返九龍城！可走可留有選擇！原區安置與復業！」又接受傳媒訪問，他原本沒想過爭取什麼，某次關注組擺街站，他好奇一問，才漸漸熟絡，繼而加入，亦多次站出來。
唐先生與關注組成員往房協辦公室遞信，對方接信。
2019 年二月，重建之初，由一班舊區重建街坊組成的舊區街坊自主促進組派義工到場，向街坊講解重建事宜及權益，舉辦簡介會，再在六月成立九龍城重建關注組。
身兼促進組及關注組成員的 Gloria 指，「小區重建」成為市建局近年發展的新策略。
九龍城重建關注組成員 Gloria 時常落區義助街坊
「小區規劃」四字，由利東街已開始使用，但市建局近年變本加厲，將多個相連街道的重建項目斬件式、分期進行。Gloria 續以土瓜灣為例，當局於 2016 年起每半至一年接連啟動八個重建項目，規模可以小至半條街，但合起來總面積卻相當於 2.8 公頃大，足夠建數個公營屋邨，卻全被拿來建私人樓宇。「由佢（市建局）二千年頭成立到而家，真係完全冇起過任何公營房屋。」
「佢哋係拆細個區，令到街坊之間嘅連結變得薄弱。」她進一步指，朝夕相見的街坊隔幾個街號，卻身處不同重建階段，安置時間亦現落差，更難組織行動。「佢都好醒目，（將）民間嘅聲音或者需要變得再細聲啲囉。」
九龍城區發展計劃
年份代表計劃預計最早完成時間
啟德道
沙浦道
2025
九龍城
盛德街
馬頭涌道
2029
啟德
馬頭圍道
九龍城道
上鄉道
2020
靠背壟道
浙江街
2030
土瓜灣站
8個發展計劃
2025
土瓜灣
啟德道
沙浦道
2025
九龍城
啟德
盛德街
馬頭涌道
2029
馬頭圍道
九龍城道
上鄉道
2020
靠背壟道
浙江街
2030
土瓜灣站
土瓜灣
8個發展計劃
2025
啟德道
沙浦道
2025
九龍城
啟德
盛德街
馬頭涌道
2029
馬頭圍道
13px
九龍城道
上鄉道
2020
靠背壟道
浙江街
2030
土瓜灣站
8個發展計劃
2025
土瓜灣
資料來源：市區重建局
市建局的前身，是 1988 年港英政府為解決樓宇老化而成立的土地發展公司。成立之時，市建局獲政府注資 100 億元，擁有《收回土地條例》此「尚方寶劍」的權力，興建私人樓宇時亦免補地價。。作為法定公營機構，市建局一直稱「以人為本」是原則，以自負盈虧方式營運，日前行政總監韋志成透露，資產淨值逾 470 億。
H15 關注組成員甘麗貞曾在《明報》撰文，批評市建局一直未能貫徹《市區重建局條例》規定「全面評估重建項目所可能引起之社會影響」，保障受影響居民。唐生亦狠抨，即使市建局稱工作方針是「以人為本」，卻一直以時間淡化居民聲音，不願落實原區安置，「咩以人為本啫？你以嗰件死物為本，定係以人嘅文化為本？佢冇正視呢個問題。」
原區安置方案 政府部門冷待
宣佈啟德道重建後，不足一年，便迎來疫情。除了街站，九龍城重建關注組只能在網上組織行動，連與華泰裔街坊開會，也是經 Zoom 進行。
組織街坊難，關注組仍然踏出一步，提出原區安置方案。2004 年利東街「 H15 關注組」一眾商戶、居民自發聯同專業人士，首次提出民間規劃「啞鈴方案」，但僅在設計上被部份採納，其餘被改頭換面，未有納入「樓換樓，舖換舖」原則。
多年來，不同重建區均有提出民間規劃方案，包括順寧道重建關注組的「深水埗居民自主規劃方案」、衙前圍村重建關注組的「民間規劃方案」、土瓜灣春田街重建，均未有被接納，即使屢戰屢敗，但 Gloria 並不單以成敗考慮。
她進一步指，對外，民間方案是主動出擊，整合街坊訴求為一份整全的願景，自主提出符合整體社會利益的原區安置方式，並非一味反對；對內，民間方案也是一種團結的策略。「租客只係講租客自己，業主只係講業主自己，外面其實就會聽到好多唔同種類嘅嘢（聲音）。」
（由關注組提供）
九龍城原區安置方案花大半年時間醞釀，由專家設計，經街站向 130 名街坊諮詢，今年二月由關注組代表作出兩項建議。第一，市建局以土瓜灣一帶的重建地盤（KC009-013），換取房協啟德發展區地皮（2B1），興建安置大廈，原區安置居民及商戶。第二，以政府於土瓜灣污水處理廠的官地，興建八層建築，安置土瓜灣及九龍城的車房業店舖。此計劃可建 3300 個公屋單位，預計比房協啟德原計劃興建多 1500 個單位。
在方案發佈會後，關注組又舉行聯署，以及網上集會。市建局僅在三至四星期後書面回覆，稱現階段不可行。Gloria 質疑市建局有否詳細研究方案，「其實佢哋喺 email 裡面就係冇解釋，點解呢樣嘢唔 work？唔 work 嘅具體係啲乜嘢呢？」關注組多番嘗試派人到房協、城規會、發展局遞信，但沒得到正面回覆。
市建局回覆《立場》，過去五年，「市區重建中介服務有限公司」協助 46 宗九龍城區重建項目個案尋找合適地方復業，當中有 19 宗由車房店舖營運者提出；5 宗成功個案中，有 4 宗為車房東主，部分個案仍在跟進中，換言之成功率不足一成。有九龍城區區議員亦曾指「市建中介服務公司」服務成效有限，找來舖頭或不合心意，或是原本租金市價三倍。
老闆鄧生贊成原區安置方案，指約三十年前落成的大圍交通城，便是全幢大廈供車房業用。「淨係一座大廈都可以安置到九龍城、土瓜灣部份嘅小店啦，環保、防火（方面）容易管理，對居民都有安全保障。」不過他旋即又嘆無奈政府未必聽民意，擔心車房業會就此死亡。
城寨、啟德到九龍城 一個故事的終結
啟德道的平日午夜，友誼泰菜館東主林明和朋友尚在暢飲。毗鄰而居的達通車房，阿南與友人由友誼泰菜館點滿一桌菜，吃得杯盤狼籍，才送別友人，又奔向對面泊好車的街坊寒暄。「傾下計囉，遲啲就冇得傾啦。」街坊相識十多年，人情味特濃，「而家新區唔知點解冇呢啲嘢……喺深水埗、旺角，你夠唔夠膽開住（門口）冇人啊？你唔敢啊。」」有時鄧生跟他暫離車房數小時去「救車」，旁邊同行會幫忙「睇水」；街坊的車出小問題，車房也不收錢維修，見「抄牌」有時也通知街坊，，對方煲湯，又拿下來分享。散聚有時。一班街坊閒聊時想像過，清拆前，「我哋喺返度搞個 BBQ 囉，喺馬路中心都得。」他豪氣地說：「百人 BBQ！」
五月，市建局行政總監韋志成於網誌稱，今年有八個項目完成清場，形容是當局的「收成期」，而未來五年，油麻地、旺角、深水埗、九龍城及港島東等多個舊區，將被納入作出「小區規劃」重建更新研究範圍。上月，他再在網誌公佈，光深水埗就牽涉 16 公頃土地。
九龍城自然不是第一個，也不會是最後一個因重建離散的舊區。
社區網絡土崩瓦解，居民彷彿只能一次次被收割。唐生已經歷過一次，不想再失去。他慨嘆高官離地，「個（社區）關係用五十年建立，你畀乜都唔會捨得啦。」
何謂人情味？是昔日雲吞麵檔，有乞丐翻摷竹籬剩菜，父親會為他們翻熱賣剩的餸菜；也是在城寨晚飯，鄰家煮鹹菜，咱家淥青菜，在窗口交換，甚至隔離鄰舍互相照顧小朋友。城寨清拆後，年月過去，華人街坊各散東西；九十年代，啟德機場再發展，九龍城冒起泰國社群，機場清拆了，人留下了。唐生疑惑：現時啟德道、沙埔道重建，「小泰國」土崩瓦解會否是開端？「最核心個部分開始又重建，咁嗰啲嘢就會再冇㗎喇，九龍城嘅故事，我話你聽，之後基本上會完。」
撰文｜鄭祉愉
採訪｜鄭祉愉、陳詠姿
攝影｜劉子康、Nasha Chan